07-27

一個萬億級“風口”正在被打開,小鎮+田園綜合體

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乌迪内斯新闻 www.pjmwuw.com.cn            此番以綠城為代表的商業地產商發力特色小鎮有著相關的政策背景:國家大力推動現代農業和新型城鎮化的背景下,未來農村將成為以現代農業為支撐的小村鎮;現代農民和休閑度假高端消費人群,對住宅的需求也將會迅速增加。  隨著鄉村逐漸向城鎮化靠攏;建設部、國家發展改革委、財政部明確提出,到2020年,將培育1000個左右特色小鎮;加速農業地產的發展。據官方的定義,“特色小鎮”是“具有明確產業定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發展空間平臺”。其既不同于建制鎮、工業園區、經濟開發區、旅游區,又不是四者的簡單疊加 。

 

特色小鎮“特”在哪里?


從綠城建設建設的特色小鎮來看,所謂特色小鎮并非城鎮化建設中一般意義上的小鎮,而是有著鮮明的特色,其與建制鎮,工業開發區、旅游區功能定位不同的一種城鎮化模式。通常,特色小鎮擁有以下特點:


1. 特色之一:通常在上海,杭州,北京等產業基礎好的城市周邊,距離城市中心30到50公里。


2. 特色之二:不只是地產開發,而是把支撐小鎮的基礎農業包含在內。


3. 特色之三:模式創新:基礎農業配套&為返鄉創業的人提供產權保障,有效抑制人口流出。


4.特色之四:在建筑規劃中,90%的是住宅,預計售價1萬/平米,10%的是配套設施,包括醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等。

 

特色小鎮的背后需求

 

1.老齡化背景下的“銀發經濟”。世界銀行相關數據預測:2025年,我國60歲以上老人將達到3億,占比例為百分之21,65歲以上老年人比例也將達到百分之13.7,接近深度老齡化社會。城市緊張的交通狀況,污濁的空氣,使其并不適合養老。而周邊小鎮和鄉村顯然成為養老的理想之地。


2.大城市承載力日益受到挑戰。2016年,北京五區公布人口上限,這標志著以北京為代表的大城市人口數量已經開始逼近人口上限。大城市病,指的是在大城市里出現的人口膨脹、交通擁擠、住房困難、環境惡化、資源緊張等“癥狀”。由于中國一些大城市的“城市病”日益嚴重,很多上班族不得不逃離“北上廣,到二三線城市尋求新發展?;肪澄廴就暇?,2013年,“霧霾”成為年度關鍵詞。不僅僅是霧霾,大城市病還體現在戶籍歧視,入學難,資源緊張等,城市的承載力已經遭遇空前挑戰。很多城市中產階層渴望在城市周邊有自己的一塊地或者農莊,可以在緊張的工作之余,享受田園生活。


3.城市生活節奏快,人們對“慢生活”需求增加。筆者曾經對某二線城市周邊的房地產市場進行考察,結果發現周邊的別墅雖然價格不菲,但生意十分火爆。這體現了人們對城市快節奏生活的厭倦和慢生活的向往。特色小鎮正好能迎合這一需求。


4.地理空間布局和產業布局的需要。隨著城市的日漸擁擠,承載力日趨緊張,城市一些特色產業向周邊轉移成為大勢所趨。未來,一個行之有效的辦法就是在大城市周邊,形成若干具有產業特色,呈衛星狀環繞城市周邊的地理形態。這樣,既可以將一些產業分離出去,發展周邊經濟,又可以緩解大城市的壓力,其離城數十公里的距離又可以使得其可以共享城市的教育、科技等資源和發展紅利。實現協調發展。


5.農民回流與產業空白的矛盾凸顯特色小鎮的必要性。與沿海地區出現民工荒同時出現的是,大量農民工回流,由此也形成了就業壓力。如擁有800萬務工人口的重慶,目前保持穩定回流態勢,市內就業的農民工已超過市外近100萬人。大量的回流人口客觀上增加了對產業的需求。


6.城市產業轉移的需求。在中心城區,整個商業地產價格依然攀升的大背景之下,產業轉移就成為大勢所趨。越來越高漲的租金和房價使得企業不堪重負,因此,向城市周邊房租相對較低的區域進行產業轉移,成為一種必然需求。而特色小鎮因為其離城市較近的距離,相對完善的配套設施和優美的環境,理所應當地成為產業轉移的一個較好的選擇。比如,嘉興市規劃創建的南湖基金小鎮,就是準備承接上海金融服務業轉移的業務。

 

特色小鎮對農業的戰略機遇


城鎮化建設紅利:特色小鎮建設將是中國城鄉一體化建設的抓手之一。正如經濟學家厲以寧所說,中國經濟的最大問題之一就是城鄉分割,這有損社會公平。而就近城鎮化,可以解決一系列農村的社會問題。相比之下,美國等發達國家是城鄉高度一體化的。在中國幾乎所有的商業模式的策源地和發起地都在城市,而美國則很多商業模式發起于農村,比如美國20世紀50年代的鄉村小鎮,孕育了沃爾瑪這樣一個零售巨無霸企業。美國孕育沃爾瑪的鄉村小鎮現在仍然只有3萬人。希爾斯百貨公司最初的客戶是農民,后來才發展到城市。


由于特色小鎮一般都在經濟發達地區或者經濟帶上,比如長三角、珠三角、京津冀、中原城市群等。這些經濟帶的城市周邊,一般都有著較好的工業基礎和產業基礎,因為,這些周邊的小鎮可能成為商業模式的策源地,比如,無錫市西側的査橋鎮,周邊就坐落著雅迪和新日兩家電動車,由此帶動整個這座小鎮的發展 。


 產業轉移的紅利:特色小鎮所依托的城市母體,通常都有較強的特色產業基礎。比如杭州的電商、絲綢,無錫的電動車、輕    紡等產業;上海有金融、國際貿易;深圳的電子等,都是具有特色和競爭力的產業。一旦承接了這些產業,特色小鎮的發展就不是孤立的,而是站在城市產業集聚區甚至整個周邊城市群、經濟帶的“巨人的肩膀上”。這無疑將推動特色小鎮進入發展的“快車道”。


 城市農業需求:農業的最大障礙之一是供求分離,這種分離不僅僅是時間上的,也是空間上的。特色小鎮所催生的農業需求  體現在兩個方面,其一,特色小鎮建成之后,必將涌入至少數萬人口,這些人口一方面來源于城市,一方面,來自于周邊農民的城鎮化,人口的集中化必然產生對于農業的需求。另一方面,特色小城鎮離城市距離近,農產品配套半徑小,資訊較農村發達,便于把握城市局居民需求,可以更好地服務城市母體對農業的相關需求。菜籃網總裁姜曉宇曾經給筆者算過一個賬,以鄭州市為例,每年生鮮消費金額大約在600億元左右 ,這是一個驚人的數字。

 

如何抓特色小鎮給予農業的機遇

 

1.可以在滿足農業需求中扮演多重角色。特色小鎮幾十公里外的城市母體孕育著巨大的農業需求。針對不同層次的需求,特色小鎮可以扮演多重角色,和城市經濟牢牢焊接在一起。比如,農業生產基地管理者的角色,物流配送起點的角色,訂單農業執行者的角色,鄉村旅游度假中心的角色。


2.生鮮電商的“后院”。近年,生鮮電商或者了長足發展,其最大特點在于打破了農業供求在時間和空間上分離的狀況。特色小鎮可以作為生鮮電商的“后院”,盡管目前多數生鮮電商實際上還是通過一級批發市場來采購,但依托特色小鎮的周邊,可以增加產地直供在整個商品供給中的比例。比如,可以在特色小鎮周邊種植時令的花果、蔬菜,經由生鮮電商供給給城市消費者。


 3.農業本身可以作為產業特色。特色小鎮依托城市母體,通常擁有一定的產業優勢和特色。實際上,農業也完全可以成為特色小鎮的產業特色,在一些農業資源稟賦良好,或者周邊本身就有地理標志性產業的地區??梢鑰⒏郊又蹈叩吶┮擋導?,打造大特產品牌,推動農產品深加工。

 

 4.打造多層次農業需求。城市對于農業的需求是多層次的,特色小鎮可以通過打造農業多層次產業體系,滿足城市對于農業 的多層次需求,打造農業服務“綜合體”。比如,針對養老需求,特色小鎮可以打造休閑農業和鄉村旅游項目。針對養老需求,可以建立養老社區,針對城市休閑需求,可以建設特色農莊、農家樂等。

 

來源:百度新聞

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